Quel est l'usage de l'outil "Simulation d'un investissement immobilier locatif" ?
Cet outil et utilisé dans le cadre de mes cours et de mes formations dans le domaine de la gestion de patrimoine. L'utilisation de cet outil est pédagogique. Le but est de comprendre l'impact de la fiscalité dans le cadre d'un investissement immobilier.
Quel est la validité de l'outil ?
La simulation d'un investissement immobilier repose notamment sur la fiscalité qui est un domaine en constante évolution et qui subit de nombreux changements au cours du temps. Ces changements concernent le champs d'application, la structure de calcul, les paramètres de taux, etc. L'outil a été développé en 2011-2012 et peut donc ne pas être à jour (au niveau de la fiscalité).
Comment est simulé l'investissement immobilier ?
Ce projet est constitué de trois grands blocs indépendants. Le premier bloc est en rapport avec le bien immobilier lui-même et ses caractéristiques, le deuxième a trait au financement du bien et aux conditions du crédit éventuellement utilisé pour l'acquisition du bien immobilier, alors que le troisième correspond aux paramètres de calcul de rentabilité (avec notamment le taux d'actualisation utilisé pour la simulation).
Le bloc "Caractéristiques du bien" est lui-même décomposé en trois sous-blocs, qui correspondent aux phases d'achat, de location et de revente du bien immobiblier pendant la simulation. En effet, chacune de ces périodes est source de charges et de recettes, ce qui explique leur rôle important dans le calcul de rentabilité et de valeur actualisée nette.
A l'achat, le montant des frais de notaire est calculé automatiquement à partir du projet de calcul des frais de notaire, et donc du barème proposé annuellement par le gouvernement. Le paiement du bien immobilier se fait en deux fois, avec une première partie réglée au moment de la promesse de vente (un accompte ainsi que les frais de notaire) alors que le reste sera réglé à une date ultérieure, c'est pourquoi le formulaire propose à l'utilisateur de rentrer deux dates différentes pour ses deux dates effectives de paiement.
A la location, et pour pouvoir effectuer la simulation sur de longues périodes, l'utilisateur entre les montants des loyers, des diverses charges (taxe foncière, charges propriétaires, frais de travaux) qu'il paierait la première année, et précise les taux de revalorisation annuels de ces différentes recettes/charges. L'utilisateur précise également son déficit foncier antérieur au moment de l'acquisition du bien immobilier, afin de calculer les conséquences de cette acquisition sur ses revenus fonciers et sur l'impôt qu'il paiera (� l'aide du projet dédié sur les revenus fonciers).
Il en est de même à la revente: l'utilisateur a le choix entre préciser le montant auquel il souhaite revendre son bien à la fin de la simulation, ou préciser un taux de revalorisation annuel de son bien, ce qui permettra de calculer automatiquement la valeur de revente en fin de simulation.
Le bloc concernant le financement du bien reprend le projet sur le calcul de l'échéancier et sur la séquence de flux relative à un crédit. L'utilisateur précise donc toutes les caractéristiques du crédit qu'il a contracté auprès de sa banque, et notamment la taux d'intérêts, le type et la fréquence de remboursement, le taux d'assurance et la durée de l'emprunt. En fonction du montant emprunté entré par l'utilisateur, le complément d'apport personnel est calculé automatiquement, de même que le ratio d'endettement initial, qui détermine notamment son levier financier initial.
Le bloc relatif aux paramètres d'imposition précise notamment le taux d'actualisation utilisé. Ce taux est la somme du taux considéré sans risque et de la prime de risque de l'utilisateur. Pour une plus grande précision dans les calculs, nous avons actualisé la séquence de flux quotidiennement.
La page de résultats fournit plusieurs tableaux en plus des calculs de rentabilité.
Tout d'abord, le tableau fiscal recense l'ensemble des produits et des charges, année par année, au cours de la simulation. Ce tableau permet notamment d'établir la variation de revenus fonciers du propriétaire due à cet investissement immobilier, et par conséquent la variation d'impôt occasionnée ainsi que les prélèvements sociaux supplémentaires.
Ensuite, le tableau de trésorerie fournit l'ensemble des encaissements et des décaissements de trésorerie sur la simulation. Certains flux de ce tableau sont obtenus grâce au tableau fiscal, c'est pourquoi il est nécessaire de les calculer dans cet ordre. Ce tableau nous permet d'obtenir la séquence de flux sur toute la durée de la simulation, et donc de calculer les éléments de rentabilité de l'investissement, notamment sa Valeur Actualisé Nette et son Taux de Rentabilité Interne.
Enfin, l'étude d'impact fournit l'évolution de la Valeur Actualisé Nette et du Taux de Rentabilité Interne de l'investissement en fonction du montant emprunté pour financer l'investissement immobilier. Ce montant va de 0 (dans ce cas, l'investissement a été financé intégralement par fonds propres) à la totalité de l'investissement (levier financier maximal).
